Definición de Peritaje y Pericia Técnica, Tasador y Judicial

1. Concepto y Marco Normativo del Peritaje

• Es un estudio técnico objetivo para determinar el valor y estado físico del inmueble.

• Aplica el Reglamento Nacional de Tasaciones para dar validez legal al informe.

2. Funciones del Perito Tasador

• Examina el bien, calcula su valor real y redacta el informe correspondiente.

• Exige experiencia profesional comprobada y colegiatura habilitada.

3. Peritaje Judicial y Sustentación Legal

• Aporta pruebas técnicas objetivas en litigios, de oficio o a solicitud de parte.

• Exige ratificar el dictamen en juicio oral y defender la metodología usada.

Condiciones Personales, Funciones del Profesional Perito y Definiciones Generales

1. Requisitos y Principios Éticos del Perito

• Exige titulación, colegiatura habilitada y experiencia demostrable.

• Actúa con imparcialidad, objetividad, veracidad y responsabilidad.

2. Funciones Principales y Responsabilidad Técnica

• Evalúa bienes, emite informes oficiales y sustenta sus hallazgos.

• Asume responsabilidad legal y ética al firmar la tasación.

3. Definiciones Generales y Marco Normativo

• El informe técnico determina el valor comercial o reglamentario.

• Se rige strictly por el Reglamento Nacional de Tasaciones.

Estructura del Informe Técnico de Tasación según el Nuevo Reglamento Nacional de Tasaciones

1. Contenido de la Memoria Descriptiva

• Registra datos del propietario, solicitante y situación legal del inmueble.

• Detalla ubicación, zonificación, linderos, superficie y estado del predio.

2. Valoración de Componentes y Depreciación

• Evalúa el valor del terreno, edificaciones y obras complementarias.

• Aplica factores de depreciación según antigüedad y conservación.

3. Determinación del Valor y Anexos

• Consolida la tasación total sumando los valores del bien.

• Adjunta el cuadro resumen general y el registro fotográfico.

Definiciones Clave para la Tasación de Predios Urbanos: Área Construida, Techada, Libre y Ocupada

1. Clasificación de Áreas en Predios Urbanos

• Área construida y techada abarcan las superficies edificadas bajo techo.

• Área libre es el terreno descubierto para iluminación y ventilación.

2. Concepto y Alcance del Área Ocupada

• Incluye la zona techada y los espacios libres de uso exclusivo del predio.

• Determina el valor comercial y el cálculo de los tributos municipales.

3. Marco Legal y Normativa Aplicable

• Se rige por los parámetros urbanísticos y el reglamento de tasaciones.

• Regula la valoración de bienes inmuebles, muebles e instalaciones fijas.

Consideraciones Técnicas: Terreno Urbano, Valor Comercial, de Realización y de Reposición

1. Terreno Urbano y Verificación Legal

• Predio con servicios y acceso vial, regulado por la municipalidad.

• Exige revisar la copia literal, gravámenes e impuestos del bien.

2. Valor Comercial, de Realización y de Reposición

• El valor comercial se basa en mercado, costos o rentas futuras.

• La realización estima el ingreso neto fijado por venta rápida.

• La reposición calcula el costo de sustituir el bien por uno nuevo.

3. Evaluación Técnica y Entorno Urbano

• Considera la vida útil y el valor similar nuevo sin depreciar.

• La zona de expansión planifica el crecimiento de la ciudad.

Zonificación, Zona de Expansión Urbana y Campos de Concepción del Peritaje (Forma y Fondo)

1. Gestión de la Zonificación Urbana

• Regula el uso del suelo, la altura edificable y las actividades permitidas.

• Se gestiona mediante el certificado de parámetros urbanísticos municipal.

2. Alcance y Ámbitos de la Pericia Técnica

• Estudio técnico que fija el valor, estado físico o daños de un inmueble.

• Cubre aspectos económicos, judiciales, constructivos y de saneamiento legal.

3. Etapas y Responsabilidad del Perito

• Incluye inspección presencial, revisión documental, mercado e informe final.

• Exige sustentación en juicio oral y acarrea responsabilidad penal y ética.

Conceptos Legales y de Perjuicio: Daño Emergente y Lucro Cesante

1. Definición y Alcance del Daño Emergente

2. Concepto y Aplicación del Lucro Cesante

3. Evaluación Integral del Perjuicio Patrimonial

Teoría del Valor y Procedimiento Secuencial para Efectuar una Tasación de Bienes Inmuebles

1. Enfoques de la Teoría del Valor

• La teoría objetiva basa el valor en el trabajo y costos de producción.

• El enfoque subjetivo lo determina según la utilidad y escasez para el cliente.

2. Fase Inicial y Recopilación Documental

• Define el encargo, identifica al solicitante y caracteriza el inmueble.

• Reúne documentos registrales y municipales para la inspección física del predio.

3. Estudio de Mercado e Informe Técnico

• Homologa muestras comparables y aplica métodos de tasación reconocidos.

• Elabora el informe final con memoria descriptiva y firma del perito.

Procedimientos de Inspección Virtual Conforme a la Resolución Directoral Nº 31-2020-VIVIENDA-VVMCS

1. Marco Normativo y Finalidad de la Inspección Virtual

• Normativa para evaluar predios de forma remota con herramientas TIC.

• Utiliza videollamadas, fotos geolocalizadas y mapas satelitales.

2. Procedimiento Técnico y Registro de Evidencias

• Requiere coordinación previa, confirmación de identidad y guiado.

• Captura imágenes HD y exige una declaración jurada del perito.

3. Contenido del Informe y Custodia Digital

• Exige justificar la virtualidad, ficha de herramientas y fotos con GPS.

• Se rige por el Reglamento Nacional de Tasaciones y custodia el archivo.

La Problemática del Valor Actual e Influencia de la Carga Registral en la Relación del Predio

1. Factores del Valor Inmobiliario Actual

• Hay un desfase entre precios de mercado, capacidad de pago y costos de obra.

• El alza del suelo y trabas de crédito frenan la oferta habitacional.

2. Impacto de Cargas Registrales en la Tasación

• Incumplir parámetros urbanísticos genera cargas que descuentan valor.

• Faltas subsanables restan gastos de obra; las graves castigan el área.

3. Valoración Técnica del Derecho de Aires

• Estima la sobreedificación según capacidad física y norma municipal.

• Requiere independización en Sunarp para su libre comercialización.

Criterios del Perito sobre el Levantamiento de Cargas en Relación a Irregularidades de Obra y Parámetros Urbanísticos

1. Análisis Temporal y Tolerancias Registrales

• Evalúa la norma vigente al construir para sustentar la concordancia histórica.

• Usa rangos de tolerancia registral para rectificar medidas sin demoler.

2. Soluciones Técnicas y Criterio Registral

• Adapta elementos desmontables para cumplir porcentajes de área libre.

• Invoca fallos del Tribunal Registral sobre la idoneidad del verificador.

3. Impacto de Cargas en la Valoración

• Resta los costos de subsanación del valor comercial estimado del predio.

• Aplica castigos por liquidez al limitar el acceso a financiamiento.

Importancia de la Interpretación del Tribunal Registral y Determinación de la Depreciación por Efecto de la Carga

1. Rol del Tribunal Registral

• Uniformiza la calificación registral brindando seguridad jurídica.

• Genera predictibilidad y destraba procesos técnicos y comerciales.

2. Depreciación por Efecto de la Carga

• Mide la pérdida de valor comercial por restricciones o servidumbres.

• Permite definir el valor neto para crédito bancario o indemnización.

3. Criterios para Cargas Subsanables e Insubsanables

• Descuenta los costos directos de obra y trámites de saneamiento.

• Castiga con valor cero las áreas que violen parámetros insubsanables.

Tasación de los Aires de las Edificaciones y Dispositivos

Normativos (Código Civil y Ley N.° 27157)

1. Marco Legal del Derecho de Sobreelevación

• El Código Civil extiende el dominio al sobresuelo hasta donde resulte útil.

• La Ley N.º 27157 presume los aires como comunes salvo pacto en contrario.

2. Criterios Técnicos para Valorar los Aires

• El perito evalúa la norma urbanística y la resistencia estructural del predio.

• Analiza la accesibilidad y el porcentaje de participación sobre el terreno.

3. Requisitos Registrales de Comercialización

• Exige la independización formal con partida propia en la Sunarp.

• El Reglamento Nacional de Tasaciones rige el cálculo final del valor.

División, Partición y Tasación Arancelaria bajo el Decreto Legislativo 776

1. Proceso de División y Partición de Predios

• Extingue la copropiedad convirtiendo cuotas ideales en áreas físicas exclusivas.

• Ante la indivisibilidad, aplica la adjudicación interna o el remate judicial.

2. Tasación Arancelaria e Impuesto Predial

• Determina el valor oficial según la Ley de Tributación Municipal D. Leg. 776.

• Se fundamenta en los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de edificación.

3. Valoración de Obras e Instalaciones Fijas

• Evalúa obras complementarias según metrados, antigüedad y conservación.

• Aplica el cálculo por cada piso o nivel de la propiedad evaluada.

Cuadro de Valores Unitarios a Costo Directo de Obras Complementarias e Instalaciones Fijas por Regiones (Lima, Callao, Costa, Sierra y Selva)

1. Estructura del Cuadro de Valores Unitarios

• Mide los costos por metro cuadrado de área techada por nivel.

• Se actualiza cada mes integrando estructuras y acabados.

2. Variación Regional y Categorías de Edificación

• Clasifica las partidas de la A a la I según la inspección.

• Ajusta el presupuesto según la zona geográfica del predio.

3. Valoración de Obras e Instalaciones Fijas

• Evalúa elementos como cercos, tanques y cisternas.

• Multiplica el metrado por el valor unitario oficial vigente.

El Dictamen Pericial: Partes Fundamentales y Definiciones Técnicas Indispensables

1. Marco Normativo y Perito Tasador

• El Reglamento Nacional de Tasaciones unifica criterios técnicos en el país.

• El perito calcula el valor real del bien y sustenta su informe técnico.

2. Tasaciones e Inmuebles Urbanos

• La tasación comercial usa valores de mercado, oferta y demanda actual.

• La tasación reglamentaria se basa en aranceles oficiales del Estado.

3. Zonificación y Parámetros Técnicos

• La zonificación regula el uso del suelo, alturas y densidad edificable.

• Se gestiona con el certificado de parámetros emitido por el municipio.

Criterios Metodológicos para la Tasación del Terreno, Edificaciones y Obras Complementarias

1. Estructura y Memoria Descriptiva del Informe

• El informe integra la memoria descriptiva, valoración y anexos.

• Registra ubicación, zonificación, linderos y situación del predio.

2. Valoración Comercial de Terrenos y Edificaciones

• El terreno se tasa homologando al menos cinco muestras del mercado.

• La edificación se calcula por piso con valores unitarios y depreciación.

3. Obras Complementarias e Indemnizaciones

• Las instalaciones aplican costo directo, gastos generales e impuestos.

• Evalúa el daño emergente y el lucro cesante en expropiaciones.

Caso Introductorio: Ejemplo de Tasación Reglamentaria de un Lote de Terreno Urbano con un Solo Frente a la Vía Pública

1. Marco Normativo y Regla de Comparación

• Aplica el artículo 19 del reglamento para predios de un solo frente.

• Compara el área del predio con el triple del cuadrado de su frente.

2. Procedimiento Técnico sin Exceso de Fondo

• Ocurre si la superficie es menor o igual al límite normativo.

• Valora todo el terreno al cien por ciento del arancel oficial.

3. Cálculo del Valor con Exceso de Fondo

• Se aplica si el área del terreno supera el límite calculado.

• El área excedente se tasa al cincuenta por ciento del valor arancelario.

Tasación Reglamentaria de un Lote de Terreno Urbano con un Solo Frente y con Más de un Frente a la Vía Pública

1. Lotes con Un Solo Frente

• Compara el área con el triple del cuadrado del frente.

• Si es menor o igual, multiplica el área por el arancel.

• El exceso sobre dicho límite se valora al cincuenta por ciento.

2. Lotes con Varios Frentes

• Divide el terreno en áreas proporcionales a sus frentes.

• Evalúa cada frente como si fuera único e independiente.

• Suma las valorizaciones proporcionales obtenidas.

3. Valor Final

• Compara las alternativas proporcionales y frentes únicos.

• Adjudica como valor total de la tasación la cifra mayor.

Tasación de Lotes de Terreno en Pasadizo Común o Vía de Dominio Privado en Condominio

1. Supuesto Valor Arancelario

• Calcula el factor ajustado por ancho y distancia al ingreso.

• Asume un tope mínimo de cincuenta por ciento del arancel.

2. Dominio Exclusivo

• Aplica la metodología reglamentaria de un solo frente.

• Emplea el supuesto valor arancelario calculado.

3. Pasadizo Común y Total

• Avalúa el pasadizo según el procedimiento estándar.

• Asigna el valor proporcional de la alícuota al lote.

• Consolida la suma del dominio exclusivo y el pasadizo.

Tasación Reglamentaria de un Lote que No Tenga Acceso por Vía Pública ni por Vía Privada

1. Factor de Ajuste

• Determina el supuesto valor arancelario para la servidumbre.

• Multiplica el resultado por un coeficiente de cero punto ocho.

• Garantiza que el valor mínimo sea de cuarenta por ciento.

2. Dominio Exclusivo

• Aplica las reglas del cálculo para un solo frente de lote.

• Utiliza el valor ajustado por el factor de servidumbre.

3. Valor Total

• Tasación del paso de servidumbre según norma vigente.

• Distribuye la proporción correspondiente al área propia.

• Suma el dominio exclusivo y el valor del paso asignado.

Restricciones de Uso por Servidumbre y Sus Correspondientes Ejemplos de Aplicación Práctica

1. Afectación al Predio Sirviente

• Aplica un coeficiente de castigo al terreno afectado.

• Fundamenta el factor a criterio técnico del perito.

• Evalúa las limitaciones constructivas y operativas.

2. Aplicación Metodológica

• Emplea el procedimiento del artículo veinte como base.

• Compara el área con el triple del cuadrado del frente.

• Castiga el exceso al cincuenta por ciento de su valor.

3. Resultado de Valor

• Aplica el factor resultante al valor total calculado.

• Refleja el perjuicio por la restricción de uso existente.

Ejercicios Avanzados de Tasación Reglamentaria de Lotes Urbanos con un Solo Frente a la Vía Pública

1. Evaluación del Fondo Límite Normativo

• Compara la superficie total del lote con el triple del cuadrado del frente.

• Determina si el predio presenta un exceso de profundidad según la norma.

2. Aplicación de la Metodología Arancelaria

• Valora todo el terreno al cien por ciento si el área no supera el límite.

• Aplica un descuento del cincuenta por ciento al área que excede la norma.

3. Consideraciones Técnicas y Topográficas

• Descuenta costos de nivelación si el terreno no coincide con la vereda.

• Deduce castigos por falta de redes operativas de servicios básicos.

Ejercicios de Tasación Reglamentaria para Terrenos Frente a Pasadizos Comunes y Condominios Privados

1. Supuesto Valor Arancelario Urbano

• Calcula el arancel ajustado según el ancho de vía y distancia a la calle.

• Fija un piso mínimo equivalente al cincuenta por ciento del valor base.

2. Tasación del Área Exclusiva

• Evalúa el lote privado con las reglas de frente único y arancel ajustado.

• Castiga las superficies en exceso cuando sobrepasan el límite legal.

3. Prorrateo del Pasadizo Común

• Tasación integral del pasadizo como un lote independiente del predio.

• Asigna la alícuota proporcional correspondiente a la unidad privada.

Evaluación Final de Criterios Aplicados, Debate de Resultados y Cierre del Curso

1. Síntesis de Métodos y Normativa

• Consolida la integración del Reglamento Nacional de Tasaciones vigente.

• Revisa el uso de muestras de mercado y tablas oficiales de edificación.

2. Elaboración del Informe Técnico

• Revisa la memoria descriptiva, planos, valoración y panel fotográfico.

• Aplica factores de depreciación por antigüedad y conservación física.

3. Sustentación y Responsabilidad Pericial

• Analiza la objetividad del dictamen en procesos comerciales y legales.

• Asume la responsabilidad ética y profesional al firmar el expediente.